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英国、海外不動産投資 フリップという手法

株高、債券高で運用難の時代に絶対的なリターンを出す方法は一つ、流動性を犠牲にすることです。

今回は3年など期間の流動性を犠牲にすることで得られる10%リターンの出る海外不動産投資についてお伝えします。

英国不動産など海外不動産投資では高利回りを狙える

海外不動産の開発案件に投資をする場合、10%は決して高過ぎる水準ではありません。実際に英国不動産に投資をしている富裕層の方の中でも「3年間で45%のリターンを得た」という人もいます。

また、現物不動産に投資をするのではなく、ファンドになっているものを買うなどの様々な手法があります。

こうした私募ファンドの場合、最低投資金額の単位も適確投資家(一定以上の年収や金融資産の要件を満たす投資家)でないと投資額が高めだったりするケースもあります。

高利回りを狙えるフリップという手法は

不動産投資の手法としては現物不動産を保有する以外にも、フリップ、フォークロージャー、ランドバンクなどの手法があります。

フリップとは現物の中古不動産を購入し、リノベーションをすることにより価値を高めて、市場に転売する手法です。

いかに中古不動産を安く購入し、リノベーション効率よくするかが重要です。現地のデベロッパーの実績やスキームの構築の方法によっては現地の銀行融資を使ってレバレッジをかけることも可能です。スキームを簡単に説明すると、現地で設立させた法人に、投資家が出資をして儲けをデベロッパーと配分します。

手法にもよりますが最低投資額は約75万円程度とボーナスから投資をできるくらいの金額です。開発から入ることによって、安く仕込むことができ、大きな利益を出すことができるのです。

日本でもデベロッパーの開発案件に投資をすることができるのでしょうか?できたら誰もがやりたいですよね。しかし、日本は個人の場合でも銀行がフルローンをしてくれるような環境です。そのため、投資家から資金調達をする必要がないのです。

海外では不動産投資をする際には投資家はフルローンを組むことは一般にできません。融資を受けられても50%程度で、国によっては金利も非常に高いです。また、このような開発案件の場合、プロジェクトファイナンスになるために住宅ローンよりも更に借り入れ金利が高くなる場合もあります。

そのため、投資家から資金を募るという手法が海外では一般的なのです。大手の生命保険会社なども資金の運用先としてこの手の不動産に投資をしている場合もあります。また、このフリップという手法は、ロンドンや東京の中心地など余っている土地がない場所では有効な手法となります。

イギリスではグリーンベルトによって環境を守るために国土の一部しか開発をすることができません。また、古い建物を取り壊すことができず、リノベーションによって価値を出す手法が定着しています。

また、イギリスでは持ち家比率が8割で一生のうちに8回前後マイホームを住み替える人が多いので、流動性が非常に高いのです。

東京でも建物の高さ規制があるエリアではタワーマンションなども少なく、供給数が限られます。こうしたエリアではフリップという手法も有効になります。英国の案件では債権者としてデベロッパーに融資をする方法だと、3年間で年利10%固定の金利を得ることができます。こちらはローンノートという形で、デベロッパーにお金を貸すというシンプルな方法です。

デベロッパー側も信託に不動産の担保を入れています。そのために、万一の場合も債権者の権利は守られます。これが株主として出資をする場合との決定的な違いとなります。最低投資金額は5,000ポンドなので約75万円程度です。

債券を中古市場で購入する場合、現在の相場では債券の値段が110円など100円を超えてしまっています。債券は満期時に100円で償還をするので割高な買い物となります。しかし、ローンノートという形の場合、100でお金を貸して、100で償還をします。また、期間中の金利も固定でもらうことができるのです。

これに対して株式型で出資をする場合は、今あるプロジェクトに期限内に出資をするという形です。プロジェクトも応募を募るとすぐに募集金額が集まってしまうために速やかに申し込む必要があります。また、株式型の場合、プロジェクトが大成功をした時のリターンは大きいですが、固定で金利がもらえるわけではありません。

プロジェクトによって期待リターンのブレは出ます。とはいえ、もともと安く仕込んでいるので損をする確率は低いです。

リノベーションが終わって売却をできた後に儲けが配分されるという形です。プロジェクトにもよりますが、短いものだと1年、平均3年、長いものだと5年というものもあります。

こうした案件は様々な業者が行っていますが、しっかりとした業者を選ぶことが大切です。また、日本の大手の運用会社も私募投信として販売しているようです。大手の場合、配当を6%など抑えて配分をする場合も多いようです。

そのために直接デベロッパーに投資をした方がリターンは大きくなります。考えられるリスクとしては為替リスクです。ですが、ポンドは既に十分に安い水準です。ブランド物を見るとその割安さが分かり、中国人の爆買いが今はイギリスで行われていると言われています。

それから、3年など期限内に解約をすると金利がもらえない、解約手数料がかかるなどのデメリットがあるために、投資期間中は使う予定のない余裕資金で行うことが重要です。

このように、投資目的の場合は出口を意識して、必ずしも現物投資にこだわらないというのも一つでしょう。

フリップという手法では、最初から出口を作ってあげて数年間で儲けを回収するという手法になります。

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